Metodologia
Como esta plataforma calcula os números a partir dos dados abertos do ITBI de Porto Alegre.
O que é o ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é pago a cada transferência de propriedade. O valor registrado é a base de cálculo da Prefeitura e captura o preço real de venda em transações concluídas. Fonte: dadosabertos.poa.br/dataset/itbi.
R$/m²
Para cada transação:
R$/m² = base_de_calculo / area_constr_privativa. Filtramos apartamentos e coberturas, e mantemos linhas com base e área privativa positivas.Células de comparação
O R$/m² cai conforme a unidade cresce e varia com a época de construção, então as comparações usam células de construção × tamanho:Células com menos de 3 transações ficam sem mediana. Na cidade o m² do XL pode sair mais caro que o do studio, porque o estoque grande está nos bairros caros. Por isso comparamos por célula. A mediana da cidade ao longo dos anos mistura esses grupos: prédio novo é caro e velho é barato, então um X% na média da cidade não é valorização do mesmo estoque.
Construção
- A · até 1969
- B · 1970–1989
- C · 1990–2009
- D · 2010–2019
- E · 2020+
Tamanho (m² privativos)
- S · < 50
- M · 50–89
- L · 90–149
- XL · ≥ 150
Benchmark e a comparação
O benchmark de cada bairro é a mediana (p50) do R$/m² de cada célula. Ao listar uma transação, o desvio
% vs p50 mostra o quanto ela ficou acima ou abaixo da mediana da sua célula no mesmo bairro. Valores abaixo da mediana aparecem em verde e os acima, em âmbar.Deduplicação e limpeza
A mesma unidade pode aparecer mais de uma vez no cadastro, por exemplo uma linha Reestimada seguida de Impressa. Deduplicamos por rua, número e unidade, priorizamos as linhas pagas e descartamos reestimadas sombreadas. Transferências parciais (
perc_transmitido < 100) passam para o valor integral do imóvel.Limitações
- A fonte trunca nomes de bairro em 15 caracteres e usa caixa alta.
- 2026 é um ano parcial.
- A base de cálculo pode diferir do preço negociado (ITBI tem piso fiscal).
- A série começa em 2020.
- Médias de R$/m² e área distorcem com outliers, então usamos medianas.
- A série da cidade mistura épocas de obra; a valorização lê-se dentro de cada grupo.
- Busca de rua ignora maiúsculas/acentos e aproxima erros com distância de Levenshtein.
- A linha de IPCA mostra a mediana do primeiro ano da série reajustada pela variação oficial do índice (IBGE, série BCB SGS 433). 2026 usa o acumulado até julho.